Tiho se rađa Beograd na drugoj vodi
Tiho se rađa Beograd na drugoj vodi: Jesmo li naučili lekcije i čemu možemo da se nadamo
Google Maps/BeobuildBeograd se konačno spušta na svoje reke, jedna je od omiljenih političko-marketinških krilatica aktuelne vlasti. No, doista, ne ulazeći u kvalitet izgrađenog – gradsko tkivo se projektom „Beograd na vodi“ proširlo na desnu obalu Save. I dok su oči javnosti uprte u Savski amfiteatar, uz beogradsku obalu Dunava, pomalo tiho, kreće realizacija stotine hiljada stambenih i poslovnih kvadrata. Iz Ministarstva prostora za N1 ocenjuju da nikakve lekcije nisu naučene, te da se primenjuje isti princip razvoja priobalja kao u „Beogradu na vodi“.
Kula neobičnog oblika visoka 60-70 spratova, marina, biblioteka i veliki kulturni centar uz obalu reke, i stambeni kvartovi promreženi uređenim zelenim površinama koje bi služile kao mesta okupljanja stanovnika i posetilaca novog dela grada. Sve to je bio deo masterplana za prostor Luke Beograd koji je u martu 2009, u amfiteatru Arhitektonskog fakulteta Univerziteta u Beogradu, predstavio proslavljeni američki arhitekta Danijel Libeskind.
Uprkos tome što je ovaj ambiciozni projekat predstavljen u predvečerje velike ekonomske krize, predstavnici Luke Beograd tada su isticali odlučnost da ga realiziju, ali i oprezno navodili da bi izgradnja novog gradskog naselja takvog obima, mogla da potraje deceniju i više.
Decenija i više je prošla od tada, a Luka Beograd je i dalje, pre svega luka, sa svim pratećim sadržajima za jednu takvu delatnost – skladištima, stovarištima, industrijskim postrojenjima.
Ne samo da je globalna ekonomska kriza svojevremeno zaustavila građevinske kranove u Srbiji, nego je i euforija koja je 2000-ih vladala zbog pokretanja novih građevinskih projekata u Beogradu, počela da jenjava kako je sve vidljivija postajala „druga strana medalje“. Naime, Luka Beograd je, prema ocenama Saveta za borbu protiv korupcije, ali i Evropske unije, bila jedna od 24 sporne privatizacije u Srbiji.
Nekadašnji ministar privrede i privatizacije Predrag Bubalo i još nekoliko drugih osoba uhapšeni su 2013. godine, pod sumnjom da luksemburškoj ofšor kompaniji „Vorldfin“, iza koje su stajali biznismeni Milan Beko i Miroslav Mišković, omogućili da kupi državni paket akcija Luke Beograd, po ceni znatno nižoj od tržišne. Apelacioni sud ih je, međutim, u oktobru 2021. godine pravosnažno oslobodio svih optužbi.
Insajder je 2009. u serijalu „Službena (zlo)upotreba“, ukazao da je „Vorldfin“ smatrao da je sticanjem vlasništva nad Lukom Beograd, stekao i pravo korišćenja oko 200 hektara zemljišta uz obalu Dunava. Prema nalazima Insajdera, sporno je bilo to što predstavnici države, ako su već znali da će se luka izmeštati iz centra grada, prema novom Generalnom urbanističkom planu koji je tada bio u pripremi, nisu prvo plan usvojili, pa onda odlučili da prodaju svoje akcije u tom preduzeću i da zemljište po zakonu daju na licitaciju, kojim bi se dostigao višemilionski iznos za budžet grada.
Grad Beograd i Luka vodili su pravnu bitku u vezi sa zemljištem na Vilinim vodama, koja je okončana 2010. godine, tako što je Luka postala jedini nosilac prava korišćenja ekskluzivnog zemljišta tog preduzeća.
Tadašnja Vlada je, međutim, donela uredbu o konverziji prava korišćenja zemljišta u privatno vlasništvo koja je ukinuta izmenama Zakona o planiranju i izgradnji iz jula 2023.
Ministar građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Goran Vesić izjavio je u aprilu 2023. da će se nova beogradska luka graditi kroz javno-privatno partnеrstvo, na lеvoj obali Dunava, „malo iznad Pupinovog mosta“.
S obzirom na ukidanje konverzije, i najave izmeštanja luke na novu lokaciju u Krnjači, N1 se pisanim putem obrato preduzeću Luka Beograd sa pitanjem da li nameravaju da reaktivarju svoje planove o razvoju nekretnina na desnoj obali Dunava, ali nikakav odgovor do objavljivanja ovog teksta nije stigao.
Interesantno je da je gradski urbanista Marko Stojčić 2019. godine, uređenje prostora Luke Beograd po idejnom rešenju Danijela Libeskinda, uz Linijski park i novu koncertnu dvoranu na Ušću, označio kao tri velika urbanistička projekta, koja će unaprediti urbanu strukturu grada i doprineti njegovom ekološkom i kulturnom razvoju.
Upravo je pomenuti Linijski park, odnosno transformacija nekadašnje trase železničke pruge od Beton hale do Pančevačkog mosta, od dela stručne javnosti ocenjen kao paravan za izgradnju ogromnog broja stambeno poslovnih i komercijalnih kvadrata uz obalu Dunava.
A, masovna izgradnja je već počela, i to na najosetljivijem delu obale, uz sam Kalemegdan.
K-distrikt: Kontroverzna nulta tačka
Na prostoru nekadašnje tekstilne industrije Beko, između Bulevara vojvode Bojovića i sportsko-rekreativnog centra „Milan Gale Muškatirević“, uz sam Kalemegdan, izgrađen je stambeno-poslovni kompleks K-distrkit.
Investitori – holandska kompanija „Pinakl“ (Pinnacle) i AGNS Invest iz Novog Sada – izradili su više stambenih i poslovnih zgrada koje se prostiru na preko 100.000 kvadrata. Uprkos tome što je projekat K-distrikta izradio nagrađivani zagrebački arhitektonski studio 3LHD, novoizgrađeni komleks u blizini Beogradske tvrđave naišao je na oštre kritike u javnosti.
Kontroverze u vezi sa pomenutom lokacijom počele su mnogo pre K-distrikta. Naime, kompleks fabrike Beko prodat je 2007. grčkoj kompaniji Lamda Development. Plan detaljne regulacije, kojim je na tom prostoru predviđena izgradnja stambeno-poslovnog kompleksa, a koji je izradio Centar za planiranje urbanog razvoja (CEP) iz Beograda, usvojen je u martu 2012. godine.
Tokom javnog uvida u taj planski dokument, deo stručne javnosti, predvođen Aleksandrom Banović, nekadašnjom direktorkom Gradskog zavoda za zaštitu spomenika i autorkom Detaljnog urbanističkog plana Kalemegdana iz 1969. godine, upozoravao je da će planirani stambeno-poslovni kompleks ugroziti Tvrđavu i narušiti gradsku panoramu.
Lamda je krajem 2012. javnosti predstavila idejni projekat za kompleks na mestu fabrike Beko koji je izradio studio proslavljene britanske arhitektice Zahe Hadid.
Fluidna forma objekata, prepoznatljiv autorski pečat Zahe Hadid, bila je smeo, provokativan, ali i originalan kontrast Beogradskoj tvrđavi. Grčki investitor je, međutim, odustao od tog projekta, kako nezvanično saznajemo, zbog visokih troškova njegove izgradnje. Prostor fabrike Beko prodali su investitorima koji su zatim izgradili K-distrikt.
Marina Dorćol: Luksuzno naselje uz budući Teslin muzej
U prvim nedeljama nove godine bi na samoj obali Dunava, nizvodno od K-distrikta, trebalo da počne izgradnja luksutnog stambenog kompleksa Marina Dorćol.
Nešto više od dva i po hektara zemljišta oko dorćolske marine, izraelska kompanija „Engel“ je u februaru 2006. godine, dobila u zakup na 99 godina. Izraelci su najavljivali izgradnju stambenog kompleksa na 140.000 kvadrata, ali u narednih deset godina nikakvih građevinskih radova nije bilo. Ugovor o zakupu „Engel“ je sporazumno raskinuo 2016. godine, a Direkcija zas građevinsko zemljšte i izgradnju Beograda ponovo je prodala Marinu Dorćol u avgustu 2019. godine, i to češkoj kompaniji „Sebre“ za 32 miliona evra.
Izgradnja premijum stambenog kompleksa, po projektu češko-srpskog arhitektonskog tandema, Stanislava Fiale i Jelene Kuzmanović, prema najavama kompanije „Sebre“, trebalo bi da počne do kraja meseca.
Kompleks Marine Dorćol sastoji se od ukupno 15 objekata, od kojih će u prvoj fazi biti izgrađeno šest sa ukupno 200 stanova.
Investitori posebno ističu da će 36.000 kvadrata u ovom kompleksu biti pod zelenim površinama, kao i da sve zgrade celom spoljnom linijom opasane kontinualnim privatnim terasama, sa uređenim zelenilom. Zaobljenost zgrada pritom omogućava bolju osunčanost stanova, ali i bolji pogled iz njih.
Svi stanovi biće opremljeni nezavisnim sistemom centralnog grejanja i hlađenja, kao i sistemom za prečišćavanje vazduha.
Komercijalni sadržaji (maloprodajni objekti, restorani, kafići, knjižare, galerije…), kao i vrtić, planirani su u aneksima objekata.
Sama marina biće uređena, ali će biti dostupna samo za jedrilice i bezmotorne čamce, dok će portalni kran elektrane „Snaga i svetlost“ biti sačuvan i rekonstruisan.
Sama stara elektrana nije deo kompleksa Marine Dorćol, ali postoje planovi i za njenu revitalizaciju. Vlada Srbije je krajem 2020. godine Muzeju Nikole Tesle dodelila prava korišćenja na tom spomeniku kulture, bez naknade. Ipak još nije poznato kada će Teslin muzej biti preseljen iz Krunske na novu adresu.
U izgradnju Marine Dorćol, prema najavama investitora, biće uloženo oko 300 miliona evra, a ceo kompelks bi trebalo da bude završen za šest godina.
Više od 2.000 stanova umesto fabrike boje i lakova
Dunavska obala beograda je, po svemu sudeći, atraktivna investitorima iz Češke, budući da praška „UDI Grupa“ planira izgradnju čak 2.300 stanova i 40.000 kvadrata kancelarijskog prostora na mestu fabrike boje i lakova „Duga“ na Vilinim vodama.
Iz „UDI Grupe“ su za češki Forbes naveli da razmatraju mogućnost da se u okviru kompleksa izgradi i hotel, a organizacija Ekspa 2027 i odluka Vlade da subvencioniše izgradnju ugostiteljskih kapaciteta u glavnom gradu,
Autor projekta stambeno-poslovnog kompleksa „Duga“ je britanski arhitekta Ijan Bogl, u saradnji sa lokalnim studijom „Zap“.
„Na projektu radimo sa profesorom Dejanom Milenićem sa Rudarsko-geološkog fakulteta, sa kojim istražujemo mogućnosti korišćenja geotermalne energije za proizvodnju toplote. Računamo na savremene tehnologije za uštedu energije kao što je npr. kombinacija podnog grejanja i pasivnih plafona, što je istovremeno i najefikasnije za korisnika i energetski najefikasnije rešenje za hlađenje i grejanje zgrade. Razmatramo mogućnost korišćenja fotonaponske energije“, rezimirala je Fialkova osnovne elemente ekološkog rešenja“, izjavila je za češke medije Marsela Fialkova, strateška direktorka „UDI Grupe“.
Procenjena vrednost investicije je 392 miliona evra.
Deltin mali grad na mestu klanice i pamučnog kombinata
Prekoputa fabrike „Duga“, na prostoru koji su nekada zauzimali Beogradska klanica i Beogradski pamučni kombinat, građevinske mašine ovih dana uveliko čiste teren. Na tom prostoru kompanija „Delta“ planira izgradnju „Delta lenda“, pravog malog grada u gradu.
Kompanija Miroslava Miškovića ranije je planirala izgradnju tržnog centra na toj lokaciji, ali su za Blumberg objasnili da su „detaljnom analizom utvrdili da u ovom delu grada postoji znatno veća potreba za poslovnim i stambenim prostorima u poređenju sa potrebom za šoping molom.“
„Delta lend“ stoga predstavlja projekat ove kompanije u stanogradnju, nakon što je 2009. godine izgradila naselje „Belvil“ na Novom Beogradu. Iz „Delte“ navode da je njihov novi projekat inspirisan konceptom „15-minutnog“ grada, odnosno kompleks će biti tako organizovan da stanari „imaju sve potrebne usluge nadohvat ruke, bilo da je reč o 15 minuta hoda ili kratkoj vožnji“.
U tzv. nultoj fazi, koja bi trebalo da bude završena do kraja ove godine, biće renovirani objekati koji su pod zaštitom Zavoda za zaštitu spomenika kulture, i koji će biti pretvoreni u poslovni prostor.
Nakon toga će se preostale faze projekta postepeno sprovoditi u skladu sa dobijenim dozvolama, a vrednost investicije je 350 miliona evra.
Artklasa: Prostor za kreativce i tehnološku zajednicu
Razvoj projekata na dunavskoj obali ne karakterišu samo luksuzni stanovi, već poslovni prostor za industrije u usponu: informaciono-komunikacione tehnologije i kreativne industrije.
Sećate li se Savamale pre Beograda na vodi? Trougao koji su činile Karađorđeva, Travnička i Ulica braće Krsmanovića, bio je ispunjen popularnim klubovima u kojima su se održavale svirke, žurke, izložbe, pesničke večeri, nastupi stendap komičara…
I Dunav danas ima sličnu tačku – kreativni centar u Silosima i obližnji ugostiteljski „raj“ Gastrošor. Smeštena između te dve tačke je stara poslovna zgrada Žitomlina koja se trenutno transformiše u savremeni kancelarijski prostor – Artklasu.
Udaljenost od gradske vreve, gotovo neograničen broj parking mesta i medonosni vrt na krovu zgrade, prednosti su koje ističu vlasnici Artklase.
Zgrada će svoja vrata otvoriti na proleće.
Novi Dorćol: Tačka spajanja starog i novog grada
Krajem prošle godine kompletno je završena izgradnja kondominijuma Novi Dorćol na mestu fabrike liftova „David Pajić Daka“ u Venizelosovoj ulici.
Možda se može reći da je vezivanje ovog stambenog kompleksa za dunavsku obalu podjednako pretenciozno kao i ono „Dorćol“ u njegovom nazivu, ali pogled na njegovu lokaciju „iz satelita“ jasno pokazuje da se nalazi tik uz budući Linijski park i na nekoliko minuta hoda od basena Luke Beograd.
U okviru „Novog Dorćola“ izgrađena su 572 stana i 30 lokala, a u komplesu se nalaze i velnes centar i vrtić.
Industrijska zgrada Platnare, izgrađena 1897. godine, rekonstruisana je i dograđena, i danas služi kao izložbeni prostor. Delovi zida nekadašnjeg industrijskog magacina, očuvani su u autentičnom arhitektonskom likovno-oblikovnom izrazu, i ugrađeni u novi objekat.
Linijski park: Ima neka tajna veza
Sve nabrojane projekte povezuje Linijski park – zelena oaza zamišljena na trasi nekadašnje pruge na Dorćolu, koja se proteže od Beton hale do Pančevačkog mosta.
Arhitektonski konkurs održan je 2020. godine, i na njemu je određeno deset timova koji su angažovani na izradi projekta za 10 zona budućeg parka.
Plan detaljne regulacije Linijskog paraka usvojen je u avgustu 2021. godine. U odnosu na Elaborat za rani javni uvid, prednost je data otvorenim zelenim površinama, u odnosu na sportske, kulturne, edukativne ili komercijalne sadržaje, odnosno bruto građevinska površina u okviru parkovskog prostora smanjena je sa 37.250 kvadrata na 1.100 metara kvadratnih.
U zoni Linijskog parka planirana je i izgradnja nove zgrade Fakulteta muzičkih umetnosti (FMU). Otvoreni jednostepeni arhitektonski konkurs za projekat novog doma FMU održan je početkom 2022. godine, a prva nagrada dodeljena je Birou 81000 iz Podgorice.
Premijerka Ana Brnabić je, tokom obilaska radova na prvoj fazi Linijskog parka, u novembru 2022. godine, izrazila nadu da će izgradnja nove zgrade FMU početi ove godine.
Radovi na prvoj deonici od Beton hale do Bastiona Svetog Jakova na Kalemegdanu, počeli su početkom 2022. godine.
Taj projekat je, međutim, posle prve faze praktično zaustavljen.
Šapić je u avgustu izjavio da se od tog Linijskog parka ne odustaje, ali da je rok koji su dali njegovi prethodnici nerealan.
„Principi razvoja priobalja manje-više isti kao u Beogradu na vodi“
Za razliku od „Beograda na vodi“, gde je Vlada Srbije, bez ikakvog konkursa, direktno ušla u neku vrstu javno-privatnog partnerstva sa kompanijom „Igl Hills“ iz UAE, investitori su do parcela uz dunavsku obalu dolazili ili putem javnog nadmetanja za gradsko građevinsko zemljište, ili kroz privatizaciju, ondnosno kupovinu imovine nekadašnjih industrijskih giganata.
Bez obzira na model putem kog je zemljište došlo u privatno vlasništvo, principi po kojima se beogradsko priobalje razvija su manje-više isti, ukazuje za N1 Olga Andrić iz Ministarstva prostora.
„Podrazumevaju izgradnju luksuznih stambenih kompleksa koji kupcima nude silne pogodnosti dok sa druge strane uskraćuju pristup priobalju onima koji nisu dovoljno imućni da priušte nekretninu na ovim prestižnim lokacijama. Prodaja zemljišta koje je naš najveći resurs nije dobra praksa, posebno ukoliko prodaja kao krajnju svrhu vidi privatni, a ne javni interes. Zemljište je ograničen resurs i jednom kada ga prepustimo u privatne ruke, to je kraj, gubimo potencijalni vredan resurs“, objašnjava Andrić.
Kako dodaje, postoji težnja da se parcele maksimalno iskoriste za postizanje što većeg broja kvadrata koji će se prodavati na tržištu, pa i sa tog aspekta postoji problematika kada je reč o procentima površina koje ostaju zelene.
„Što znači da će praktično cela obala biti zabetonirana, a to će neminovno imati negativne posledice i na mikro-klimu tih lokacija pa samim tim i na kvalitet života svih stanovnika unutar naselja, ali i šire“, ističe naša sagovornica.
„Nismo dobrodošli na reke ako nemamo mnogo novca, skupe automobile i sav taj luksuz“
Stoga Linijski park, prema oceni Olge Andrić, više služi kao izgovor za masovnu izgradnju.
„Sve govori u prilog tome da je Linijski park projekat koji za krajnji cilj ima upravo podizanje atraktivnosti i cene kvadrata na potezu kojim se pruža a ne stvaranje zelene oaze za sve Beograđane. U ovom planu, dakle, postoji ideja da se ozeleni ovaj deo grada, ali efekat tog zelenila na grad u celini se potpuno anulira izgradnjom stambenih kvadrata koji će se desiti. Mi kao građani Beograda od njega nećemo imati skoro pa nikakvu korist, već će on biti usmeren na vlasnike nekretnina koje će biti na ovom potezu“, uverena je.
Ovakav način tretiranja planova, koji se u javnosti predstavljaju kao “kapitalni”, prema rečima naše sagovornice, sada je već postao trend, i to veoma poguban, jer vodi ka privatizaciji naših zajedničkih dobara pa samim tim ka prostornoj segregaciji.
„Ovakvi planovi se izrađuju da zadovolje potrebe isključivo novopridošlih stanara, odnosno onih koji mogu sebi da priušte stanovanje na ovakvim lokacijama i kojima nije problem da za svaki dodatni sadržaj plate. Ali takav pristup planiranju uskraćuje pristup i mogućnosti korišćenja javnog prostora svim ostalim stanovnicima Beograda, odnosno većini gradskog stanovništva“, upozorava Andrić.
I metro na usluzi novoizgrađenim kompleksima
Za razliku od plana beogradskog metroa koji je bio aktuelan do 2012. godine, prema kom je linija 2 trebalo da ide ispod Bulevara despota Stefana, jedne od najopterećenijih ulica u gradu, metro se prema trenutnim planovima sa Trga Republike spušta do Bajlonijeve pijace, odakle dalje nastavlja upravo kroz Viline Vode.
Na tom prostoru planirane su dve metro stanice: kod bivše železničke stanice „Dunav“ i kod Pančevačkog mosta.
Podseća da je izlaz grada na dve reke pravo bogatstvo, i da je to nešto što moramo da čuvamo i branimo.
„Nažalost, ovo bogatstvo je već ugroženo, ali je utisak da se neće stati dok svaki metar naših obala ne bude privatizovan. Zemljište Sajma je u toku ove godine prešlo u vlasništvo Beograda na vodi, objavljen je plan za hotel Jugoslavija, u konceptu GUP-a se čak i Veliko ratno ostrvo pominje kao potencijalna lokacija za izgradnju projekata od nacionalnog značaja – svi već znamo šta to znači – a na zelenu infrastrukturu kao na prazne prostore koje treba popuniti, i koje će podići cene stanovima u zelenim oazama“, ukazuje Andrić.
Građani su se, međutim, već masovno pobunili protiv privatizacije priobalja, što smo mogli da vidimo kada su poslali brojne primedbe na plan za hotel Jugoslavija, dodaje sagovornica N1.
„Kej je mesto gde oni uživaju, rekreiraju i druže se, provode kvalitetno vreme sa porodicom i prijateljima, a ovakvim planovima kakve smo videli u godini za nama, dobijamo poruku da nismo dobrodošli na reke ako nemamo mnogo novca, skupe automobile i sav taj luksuz“, objašnjava Andrić.
„Zaštita nasleđa spala na preporuke koje u suštini ne moraju da se poštuju“
Viline vode obiluju bogatim industrijskim nasleđem, a stiče se utisak da je očuvanje tog nasleđa prepušteno dobroj volji investitora, pre nego institucionalnoj zaštiti.
„Nažalost, institucionalna zaštita nije nešto na šta Beograd danas može da se osloni, a to najbolje pokazuje slučaj K Distrikta u kom je stambeni kompleks izgrađen u zoni zaštite Kalemegdana. Isti je slučaj i sa termocentralom, slična sudbina očekuje i Halu 1 na Sajmu, a sve to vodi narušavanju ambijentalnih celina i prepoznatljivih simbola Beograda. Što se tiče industrijskih kompleksa, mnogi od njih su izgubili status prethodne zaštite koji su uživali, uglavnom uz obrazloženje kako bi njihova revitalizacija bila ekonomski neisplativa i tako je njihova zaštita spala na neke preporuke koje mogu, ali u suštini ne moraju da se poštuju“, kaže Olga Andrić.
Dodaje i da je primetan trend prenamene ovih objekata u kreativne industrije i kulturne centre, što bi u principu trebalo da budu javne namene.
„Ali se čudom uvek provuku i silne komercijalne namene kao prateće, pa se čini da objekti kulturnog nasleđa i javne namene sve više služe kapitalu a sve manje građanima“, konstatuje Andrić.